Point 1. 수송스퀘어, 모건스탠리 코어펀드에 매각
최근 글로벌 부동산펀드들이 한국 상업용 부동산 시장에 돌아오면서, 매각처의 다양화로 디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경이 연출되고 있다는 판단이다. 대표적으로 모건스탠리가 한국 부동산 시장에 돌아왔다. 지난 2010년 서울스퀘어 (옛 대우센터빌딩) 매각을 끝으로 국내 상업용 부동산 시장에서 철수했던 모건 스탠리가 약 6년 만에 다시 투자를 시작한 셈이다. 돌아온 모건스탠리의 첫 투자는 동사의 선매각 프로젝트인 ‘수송스퀘어’ 프로젝트다. 이번 수송스퀘어에 투자하는 모건스탠리 PPFA Korea I Pte. Ltd.는 코어(Core)펀드로 5% 내외의 안정적인 수익률 추구를 목적으로 한다. 얼마전 미래에셋자산운용으로부터 강남캐피탈타워를 인수한 블랙스톤은 첫 한국 부동산 투자였다. 여의도 ‘국제금융센터’의 투자자인 브룩필드 역시 첫 한국 부동산 투자다.


Point 2. 수송스퀘어 매각차익은 577억원
‘수송스퀘어’ PJT는 기존 건물을 매입 후 수평증축을 통해 가치를 끌어올려 매각하는 방식이다. 종속회사(76.2%)인 비앤엠개발이 시행사로 수송스퀘어 소유 펀드의 수익형 증권을 보유하고 있다. 이번 거래는 비앤엠개발이 보유 중인 수익형 증권 전체를 모건스탠리 PPFA Korea I Pte. Ltd.에 매각한 것으로 577억 원의 매각차익이 발생했다. 비용을 제하면 동 PJT에서만 약 450억원 수준의 지분법 이익이 내년 2분기에 반영될 것으로 추정된다. 기존 시장 예상치 대비 100~150억 정도 증가한 금액으로 매우 성공적인 거래라는 판단이다. 따라서 실적을 상향 조정하며, 17년 P/E는 7배 수준으로 주가는 저평가 국면이다.


Point 3. 다양한 매각처, 디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경
국내 부동산 시장에 대한 외국계 부동산 펀드의 활발한 투자가 시작됐다. 올해 3·4분기까지 12개 펀드, 총 46억달러 규모의 아시아 지역에 투자하는 펀드가 자금 모집을 끝냈다. 10월 말 기준 국내 부동산 펀드 순자산규모는 45조원을 기록하며 2004년 집계 이후 최고치를 기록 중이다. 실제로 국민연금, 공무원연금, 경찰공제회 등도 블라인드펀드를 조성하며 활발한 부동산 투자가 진행 중이다. 국내외 건실한 매각처가 다양해 진다는 점에서 디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경이 조성되고 있다. 최근 이지스자산운용은 2,200억원 규모의 블라인드 펀드 조성을 완료했고 동사 역시 이지스와 함께 100억원 규모로 참여했다. 선매각 위주의 매각 방식에서 지분투자를 통해 매입 주체로 참여하면서 출구전략이 다양해지고, 본격적인 운영사업의 시작점이 될 수 있을 것으로 판단된다. 투자의견 BUY, TP 85,000원, 부동산 Top Pick을 유지한다.