동사의 15년 말 기준 재고자산은 약 5,000억원 수준을 기록할 것으로 예상된다. 이는 전년대비 약 4배 증가한 수준이다. 디벨로퍼의 가장 중요한 역할이자 역량은 땅 및 공간의 가치를 키우는 것이다.따라서 디벨로퍼에게 있어서 가장 중요하며 기본이 되는 건 결국 토지 확보이다. 재고자산의 99% 이상이 토지이기 때문에, 동사는 작년 대규모 신규수주를 기록한 것으로 추정된다.


>> Point 1. 디벨로퍼의 핵심은 토지와 공간의 value-up
동사의 15년 말 기준 재고자산은 약 5,000억원 수준을 기록할 것으로 예상된다. 이는 전년대비 약 4배 증가한 수준이다. 디벨로퍼의 가장 중요한 역할이자 역량은 땅 및 공간의 가치를 키우는 것이다. 따라서 디벨로퍼에게 있어서 가장 중요하며 기본이 되는 건 결국 토지 확보이다. 동사의 경우 확보된 토지를 재고자산으로 인식한다. 재고자산의 99% 이상이 토지이기 때문에, 동사는 작년 대규모 신규수주를 기록한 것으로 추정된다. 재고자산으로 인식한 토지는 원가이며, 과거 프로젝트 수행 결과에 비추어보면 3배 정도 규모가 수주잔고로 파악된다. 즉, 동사는 약 1.5조원의 수주잔고를 보유하고 있으며, 5년 이상의 물량을 확보하고 있는 것으로 판단된다.


>> Point 2. 4Q15 실적부진으로 16년 실적개선 가시성 높아져
4분기 실적부진의 주요 원인은 분양 프로젝트들의 분양률이 예상보다 빠른 속도로 올라오면서 분양대행수수료와 광고선전비 등 50억원의 비용이 반영됐기 때문이다. 10월 분양한 창원 호텔과 12월 분양한 가산 지식산업센터인 ‘SK V1센터’의 분양률은 작년 말 기준 70%에 근접했다. 또한 작년 준공한 ‘수송타워’1개 층에 대해 2016년 10월까지 임차인을 채우기로 마스터리스 계약을 했고, 이에 보수적으로 가정해 1년 동안의 임대료를 비용으로 먼저 인식했다. 따라서 4분기에 총 70억원 이상이 예상보다 빠르게 비용으로 인식됐기 때문에, 16년의 실적 개선 가시성을 높여주고 있다는 판단이다. 특히 가산 지식산업센터의 경우 사업규모가 1,800억원으로 프로젝트의 성공 여부가 상당히 중요하다. 현재 ‘SK V1센터’는 90% 가까이 분양률을 기록하고 있으며, 1월부터 분양에 들어간 W센터 역시 양호한 분양률을 기록 중인 것으로 파악되고 있다.


>> Point 3. BUY, TP 85,000원, 부동산 Top Pick 유지
디벨로퍼의 분기 실적은 프로젝트의 준공와 착공의 시점 인식에 따라 변동성이 크다. 따라서 분기별 실적보다는 누적 실적 추이가 중요하다는 판단이다. 동사의 15년 실적은 매출액 2,130억원(YoY 32.3%), 영업이익 269억원(YoY 6.8%)을 시현해 사상 최대 실적을 기록했다. 올해 상반기에는 작년 대형 프로젝트의 준공에 따라 신규 프로젝트의 착공이 주요 매출로 인식되기 때문에 전년대비 부진할 수 있다. 하지만 하반기부터 빠르게 올라올 가능성이 크며, 연간으로 보면 사상 최대 실적 흐름을 이어갈 수 있을 것으로 전망된다. 4,000억원 규모의 수송타워2(착공 들어감), 2,000억원 규모의 서소문 오피스, 수원 호텔, 풍력개발 등 신규 프로젝트들도 계획대로 진행되고 있다.