[건설] 11.3 부동산 대책만으로 쇼크는 없다!

11.3 부동산 대책, 부동산시장 slump 보다는 soft landing
정부는 3일 민간택지 중 서울 전지역, 경기도 과천•성남, 부산 일부지역과 공공 택지 중 서울 전지역과 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성(동탄2에 한함), 세종시를 ‘조정 대상지역’으로 선정하고 ‘맞춤형 청약제도 조정’ 및 ‘과도 한 투자수요 관리’를 실시하는 내용의 ‘주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했다. 맞춤형 청약제도 조정의 주요 내용은 1) 전매제한 기간 강화, 2) 1순위 제한, 3) 재당첨 제한 등이다. 과도한 투자수요 관리의 주요 내용은 1) 중도금 대출보증 발급요건 강화, 2) 2순위 청약 시 청약통장 필요, 3) 1순위 청약일정 분 리, 4) 청약가점제 자율시행 유보 등이다. 이외 실수요자 금융지원 및 주택시장 투명성 제고에 대한 내용이 포함되었다. 다만, LTV/DTI, 입주권 거래 등의 조합원 지위 양도, 분양가 상한제 등 시장에 충격을 줄 수 있는 규제책이 빠졌다. 향후 전반적인 투기과열지구 설정 등 추가적인 규제책이 없다면, 부동산 시장은 영향을 받겠지만 slump 보다는 soft landing의 흐름을 보일 것으로 판단된다.


중장기적으로 건전한 부동산 시장 토대 마련 기대
입주때까지 분양권 전매 금지로 투기수요의 진입을 상당히 막았다고 보여진다. 여기에 1순위 자격 강화, 재당첨 제한 등 과열된 분양시장이 실수요자 중심으로 정상화 될 수 있는 토대가 마련되고 있다. ‘15.7.22 가계부채 종합 관리방안’, ‘16.8.25 가계부채 대책(핵심적인 ‘여신심사 가이드라인’이 빠지긴 했지만…)’그리고 ‘11.3 주택시장의 안정적 관리방안’까지 중장기적인 측면에서 실수요자 중심으로 건전한 부동산 시장 토대를 마련할 수 있는 좋은 기회라는 판단이다.


대형 건설사에 유리한 국면 지속될 전망
이번 대책으로 인해 청약률과 초기 계약률이 부진한 모습을 보일 것으로 예상 되고, 내년부터 신규 분양 물량이 줄어들 가능성이 높아 건설사에게 부담으로 다가올 수 있다. 하지만, 이번 ‘주택시장의 안정적 관리방안’으로 지난 8.25 대책에 이어 상대적으로 대형 건설사에게는 보다 유리한 국면이 지속될 전망이다. 청약제도 규제 강화로 청약 통장을 사용하는데 보다 신중해 지면서 인기 지역, 인기 브랜드로만 쏠릴 가능성이 크기 때문이다. 특히 내년부터 대형 건설사의 분양 물량 중 많은 부분이 재건축/재개발이 될 것으로 전망된다. 이번 대책에서 입주권 거래 등 조합원 지위 양도, 분양가 상한제 등 재건축 관련 규제가 빠졌기 때문에, 전반적인 분양 열기는 가라앉을 수 있지만 시장에 큰 충격이 나타나 지는 않을 것으로 판단된다.