Point 1. 글로벌 코어펀드, 국내 부동산 시장 ‘컴백’

모건스탠리가 한국 부동산 시장에 돌아왔다. 언론에 따르면, 지난 2010년 서울
스퀘어(옛 대우센터빌딩) 매각을 끝으로 국내 상업용 부동산 시장에서 철수했던
모건스탠리가 약 6년 만에 다시 투자를 시작한다. 돌아온 모건스탠리의 첫 투자
는 동사가 진행중인 ‘수송스퀘어’ 프로젝트가 될 것으로 전망된다. 동사와 모건
스탠리는 현재 ‘수송스퀘어’ 선매각에 대한 협상을 진행하고 있는 것으로 파악
되고 있다. 이번 수송스퀘어에 투자하는 펀드는 코어(Core)펀드로 5% 내외의
안정적인 수익률 추구를 목적으로 한다. 블랙스톤 코어펀드도 현재 미래에셋자
산운용과 강남 캐피탈타워 인수협상을 벌이고 있는 것으로 알려지고 있다. 이처
럼 글로벌 코어펀드들이 한국 상업용 부동산 시장에 돌아오면서, 매각처의 다양
화로 디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경이 연출되고 있다는 판단이다.


Point 2. 수송스퀘어 총 매각가는 약 4,000억원 수준

‘수송스퀘어’는 동사의 역대 최대 프로젝트로, 기존 건물을 매입 후 수평증축을
통해 가치를 끌어올려 매각하는 방식이다. 언론에 따르면, 수송스퀘어의 매각가
격은 3.3㎡당 최소 2,400만원 이상으로 기존 연면적 44,825㎡를 50,369㎡로
확장하고 있다는 점을 감안하면 총 매각가는 최소 3,600억원에서 4,000억원가
량 될 것으로 예상된다. 종속회사(76.2%)인 비앤엠개발이 시행사로, 수송스퀘어
소유 펀드의 수익형 증권을 보유하고 있기 때문에 동사의 연결 매출로 반영되
지 않고 지분법 이익으로만 반영될 전망이다. 관련 비용들을 감안하면 동 프로
젝트에서만 약 300억원 수준의 지분법 이익이 반영될 것으로 추정된다.


Point 3. 다양한 매각처, 디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경

글로벌 저금리 기조가 장기화 될 것으로 전망되면서 수익형 부동산에 대한 관
심이 높아지고 있다. 이번 모건스탠리를 시작으로 국내 부동산 시장에 대한
외국계 부동산 펀드의 활발한 투자가 기대된다. 더불어 국내 부동산 펀드 순
자산 규모가 40조원을 돌파하며 2004년 집계 이후 최고치를 기록 중이다. 실
제로 지난달 21일 국민연금은 1.1조원 규모의 국내 부동산 블라인드 펀드 위
탁사로 이지스자산운용과 삼성SRA자산운용을 선정하는 등 국내 역시 활발한
부동산 투자가 진행 중이다. 국내외 건실한 매각처가 다양해 진다는 점에서
디벨로퍼에게 우호적인 시장 환경이 조성되고 있다. 특히 이지스자산운용은
최근까지 동사와 4개의 프로젝트를 진행했다.