한은 “금리인하, 부동산 상승세 부채질...금융 불균형도 확대”[금융안정상황보고서]

한은 '9월 금융안정 상황 보고서’
대출금리 25bp 내리면 집값 0.43%p 올라
서울은 0.83%p 올라...수도권 과열↑
과거 금리 인하기 보면 금융 불균형도 확대
“스트레스DSR 등 거시건전성 정책 자리잡아야”

지난 8일 오전 서울 중구 남산공원에서 아파트 단지들이 보이고 있다. 뉴시스.

[파이낸셜뉴스]한국은행이 금리 인하가 현실화될 경우 주택가격 상승 및 가계부채 누증 등의 부정적 효과가 나타날 수 있다고 26일 경고했다. 특히 금융 불균형의 축적 정도를 나타내는 금융취약성지수(FVI)가 상승하는 등 국내 금융시스템의 중장기적인 안정성이 떨어질 수 있다는 분석이다. 이에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 등 거시건전성 정책을 강화하는 방식으로 통화정책 기조 변화에 발맞춰야 한다는 지적이다.

한국은행 제공.

한국은행은 26일 ‘2024년 9월 금융안정 상황 보고서’를 통해 금리 인하가 주택가격 상승요인으로 작용할 것으로 내다봤다. 대출금리가 내려가면서 주택구입 부담이 경감되고 매수심리가 강화된다는 분석에서다. 이미 국내외 통화정책 피벗 기대가 시장에 선반영되는 과정에서 주간 매매가격 상승률이 0.2%가 넘는 서울지역 자치구는 7~8월 중 15개를 넘어선 상태다.

최근에는 인천·경기 등 수도권으로 가격 상승세가 확산되는 조짐을 보이고 있다. 수도권 아파트 매매가격의 전주 대비 상승률을 지역별로 보면, 서울 일부 지역에 국한되었던 가격 상승세가 점차 서울 여타 지역과 인접한 수도권으로 전이되고 있다.

주택가격지수 추정 결과, 대출금리가 25bp(1bp=0.01%포인트) 하락하면 전국 주택가격상승률은 1년 이후 0.43%p 더 오르고, 특히 서울은 0.83%p로 전국 평균보다 상승폭이 2배 가량 커지는 것으로 분석됐다.

이에 더해 한은은 민간신용 증가율이 경제성장 속도를 상회해 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율 상승압력이 커질 수 있다고 지적했다. 최근 서울지역 아파트를 중심으로 주택매매 거래가 증가하면서 금융권 가계대출이 6월 이후 주택담보대출 위주로 빠르게 늘어났는데, 금리하락은 주택 매수심리 및 가격 상승기대를 강화시키면서 가계대출 증가를 촉진할 가능성이 있다는 것이다.

한국은행 제공.

금융 불균형 정도도 확대될 전망이다. 과거 2010년 이후 2차례에 걸친 기준금리 인하기(2012년 2·4분기~2017년 3·4분기, 2019년 2·4분기~2021년 2·4분기)에 금융 불균형 축적 정도를 나타내는 금융취약성지수(FVI)는 각각 17.4에서 27.6로, 33.5에서 56.2로 상승했다. 당시 기준금리는 2012년 7월 3.25%에서 2017년 11월 1.25%까지 하락했고, 2019년 7월 1.75%에서 2021년 8월 0.50%까지 하락했다.

구체적으로 보면 2012년 2·4분기부터 2017년 3·4분기 중에는 가계대출을 중심으로 민간신용이 증가하고 금융기관의 레버리지 상승으로 복원력이 저하되면서 FVI가 상승했다. 2019년 2·4분기에서 2021년 2·4분기중에는 팬데믹 이후 부동산시장 및 주식시장을 중심으로 자산가격이 크게 상승함에 따라 금융불균형이 확대됐다.

특히 직전 금리 인하기인 2019년 2·4분기부터 2021년 2·4분기까지 2년 동안 FVI가 가파른 상승(분기평균 2.8)을 보였는데, 첫 번째 금리 인하기와 비교해 주택가격 상승의 기여가 컸던 것으로 나타났다.

한국은행 제공.

한은이 금리인하 기대 및 거시건전성정책 관리 방안을 함께 고려한 시나리오 분석 결과, 금융여건 완화 상황에서 FVI가 상승하는 모습을 보이나 거시건전성정책이 강화될수록 FVI의 상승세가 둔화되고 그 효과도 시차를 두고 점차 확대되는 것으로 분석됐다. 특히 시나리오1보다 거시건전성정책이 강화된 시나리오2에서 FVI 상승 억제효과가 더 뚜렷하게 나타났다는 설명이다.

한은은 금융여건 완화 시 부동산가격 상승 및 가계부채 누증 등의 부정적인 영향도 예상되는 점을 감안하면, 통화정책과 거시건전성 정책간 조화로운 정책조합(policy mix)에도 유의해야한다고 봤다.

한은은 “신규주택 공급대책은 중장기적 시계에서 부동산 가격의 상승기대를 제약하는 요인으로 작용할 것”이라면서도 “수요측 요인에 의한 주택가격의 과도한 상승 가능성에 대응하기 위해 적절한 거시건전성 정책 운용도 요구된다”고 말했다.

이어 “우선 이미 발표한 정책들을 예정대로 일관되게 시행하는 가운데, 특히 스트레스 DSR의 안착을 유도해야 할 것”이라며 “주택시장 및 가계부채 상황에 따라 언제든지 즉각 대응할 수 있도록 추가 조치를 미리 준비하고 부동산가격 안정 및 정부의 가계부채 비율 하향 안정화에 대한 시장의 신뢰가 유지되도록 정책 공조를 보다 강화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

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